[재테크 잘하는 직장인] #2. 월급으로 내 집 마련하기 – LG 공식 블로그
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[재테크 잘하는 직장인] #2. 월급으로 내 집 마련하기

작성일2015-05-22

빨간약 vs. 파란약

부동산 이야기를 하는데 갑자기 빨간약과 파란약 이야기를 하다니, 약간 의아할 것이다. 이제부터 하려는 이야기는 영화 메트릭스처럼 ‘선택’의 문제다.

만약 내 집 마련을 하겠다면 그에 따르는 것들은 인내심과 끈기다. 돈이 갑자기 하늘에서 떨어지지 않는 이상 내 집 마련을 위해서는 포기해야 할 것들이 많기 때문이다. 하지만 내 집 마련을 하지 않겠다는 파란약을 선택하면 인내심과 끈기는 저 멀리 안드로메다 행성으로 보내도 된다. 매월 받는 월급으로 현재 생활을 최대한 풍요롭게 할 수 있기 때문이다.

물론 여기에 예외는 있다. 금수저를 물고 태어나거나 억대연봉이거나. 이런 경우가 아니라면? 방법 없다. 열심히 일해서 돈 모으고, 그 돈으로 집을 사야 한다.

내 집 마련을 선택한 당신, 준비물을 알아보자!

준비물 1. 만능통장 – 1000만 대군을 물리칠 무기

축하한다. 그리고 동시에 위로를 건넨다. 축하하는 이유는 당신에겐 앞으로 당신의 명의로 된 집이 생기기 때문이고 위로를 건네는 이유는 그 ‘명의’를 얻기 위해 많은 즐거움들을 외면해야 하기 때문이다. 내 집 마련을 선택한 당신이 처음 준비할 것은? 바로 만능통장이다.

만능통장(a.k.a. 주택청약종합저축)은 매우 유용한 하이브리드 상품이다. 금융적인 측면에서는 소득공제도 받을 수 있고, 이자도 나름대로 좋은 편이다. 하지만 그 핵심 기능은 바로 아파트 당첨에 있어서 당신을 1순위로 만들어준다는 것! 한 달에 2만 원에서 50만 원 사이로 2년간 부으면 되는데, 잘 챙겨놓으면 그 다음에는 아파트 당첨 순위에서 다른 사람에게 밀릴 일이 없다.

만능통장 운영 시 참고할 점

참고사항 1. 만능통장을 통해 아파트 청약 1순위인 사람은 1000만 명을 넘는다(다른 통장까지 합하면 우리나라 성인의 절반 정도 된다). 2순위인 경우 내 앞에 있는 1750만 명에게 밀리게 되니 보험들 듯 미리 청약통장을 시작하자.

월급쟁이 부동산

 

청약통장 가입 현황(청약 예금, 청약 부금, 청약저축, 주택종합저축

2006년 724만 3000명
2007년 725만명
2008년 684만 8000명
2009년 623만 4000명
2010년 1392만명
2011년 1483만 7000명
2012년 1487만 6000명
2013년 1488만 4000명
2014년 1619만 5000명
2015년 1757만 6000명

참고사항 2. 지역별로 청약통장에 들어있어야 하는 금액이 조금씩 다르다.

재테크 잘하는 직장인

청약통장 지역별 예치 금액

1. 85m이하 서울, 부산 300만원 기타 광역시 250만원 그 외 지역 200만원
2. 102m이하 서울, 부산 600만원 기타 광역시 400만원 그 외 지역 300만원
3. 102m이하~135m이하 서울, 부산 1천만원 기타 광역시 700만원 그 외 지역 400만원
4. 135m초과 서울, 부산 1천 500만원 기타 광역시 1천만원 그 외 지역 500만원

참고사항 3. 2년 이상 넣은 돈에 대해 연 3.0%라는 감동적인 이자율을 적용하는 것은 2015년 3월까지였다. 한국은행의 기준금리 인하에 따라 청약통장의 2년 이상 금액에 대한 이자율도 기존 3.0%에서 2.8%로 낮아졌다.

재테크 잘하는 직장인

청약저축 금리 변동

1. 2006년 2월~2012년 12월 1개월초과~1년미만 2.5% 1년이상~2년 미만 3.5% 2년이상 4.5%
2. 2012년 12월~2013년 7월 1개월초과~1년미만 2.0% 1년이상~2년 미만 3.0% 2년이상 4.0%
3. 2013년 7월~2014년 9월 1개월초과~1년미만 2.0% 1년이상~2년 미만 2.5% 2년이상 3.3%
4. 2014년 1월~2015년 2월 1개월초과~1년미만 2.0% 1년이상~2년 미만 2.5% 2년이상 3.0%
5. 2015년 3월 1개월초과~1년미만 1.8% 1년이상~2년 미만 2.3% 2년이상 2.8%

준비물 2. 종자돈 통장 – 5,000만 원을 모아보자!

인정한다. 집을 사는 데 5,000만 원은 턱없이 부족한 금액이다. 하지만 사회생활을 처음 시작한 이에게는 독하게 마음을 먹어도 모으기 힘든 금액이기도 하다. 생각 같아서는 1억을 모으자, 2억을 모으자라고 말하고 싶지만 그건 현실성이 떨어지는 말 아니겠는가.

우선 첫 관문으로 5000만 원을 모아보자. 그렇게 해서 아파트 계약금을 마련해 보는 것이다(물론 부동산 경기가 침체되면서 계약금 1000만 원, 2000만 원만 있어도 된다는 아파트들이 있지만 계약금이 그렇다는 것이고 요새 부동산 시장이 다시 좋아질 기미를 보이자 아파트 회사들이 슬그머니 현수막을 치우고 계약금을 2000만 원, 3000만 원으로 올리기 시작했다.

5,000만 원이 가지는 의미는 대단하다. 우선은 전세를 얻기 위한 기초적인 종자돈으로 활용될 수 있기도 하고 아파트를 사기 위해 최소한으로 가지고 있어야 할 금액이기도 하다(좀 미안한 이야기를 하자면, 결혼할 때 남자들이 준비해야 할 최소한의 주택마련 비용이 최소 1억 원에서 평균 3억 원 정도임을 미리 참고하기 바란다. 단칸방이라도 서로 사랑하는 마음만 있으면 충분하다는 말은 이제 옛날 드라마에서나 들을 수 있는 이야기가 되어 버렸다.)

자, 기억하자. 5,000만 원이다. 그리고 그 돈은 출발점이지 종착점이 아니다. 가장 계산이 간단한 방법은 1년에 1000만원식 5년간 모으는 것이다(한 달에 80만원씩만 저축하면 1년에 1000만원이다). 거기서 조금 더 일찍 목표자금을 모으고 싶다면 아래와 같이 해보면 좋다.

Case 1. 연복리 적금: 매월 100만 원 X 48개월(연2.0%) = 세후 4,968만 원(원금4800만 원)

Case 2. 적립식 펀드: 매월 100만 원 X 42개월(연5.7%) = 총 5,040만 원(원금4200만 원)

혹시 성격이 급한 사람이라면 적립식 펀드를 통해 같은 금액으로 더 짧게 원하는 목표금액을 채울 수 있지만 수익률은 항상 파도칠 수 있다는 점을 기억해야 한다.

중국집에서 짜장면과 짬뽕 중 어느 것을 선택할지 모를 때 가장 좋은 방법은? 바로 짬짜면이다. 마찬가지로 적금의 안정성과 펀드의 수익성을 동시에 가지고자 한다면 두 상품을 적당히 섞어서 하이브리드 통장으로 만드는 방법이 있는데 구체적인 방법은 다음과 같다.

미리 말해둘 것은 집 장만을 위한 투자 금액을 월 100만 원 기준으로 하고 있다는 점이다. 당신은 집이라는 거대한 목표를 위해 기꺼이 한 달에 100만 원을 희생(?)시킬 준비가 되어 있다고 가정한 것이다. 혹시 더 큰 금액을 넣고 싶다면? 비율에 맞추어 분배하면 된다.

하이브리드 통장 제안

– 은행 정기 적금: 매월 50만 원 * 4년 * 연2.0% = 세후 2,499만 원

– 주식형 펀드(적립식):매월 40만 원 * 4년 * 연 10% = 총 2,688만 원

– 채권형 펀드(적립식): 매월 10만 원 * 4년 * 연 5% = 총 576만 원

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                                                                   합계: 5,171만 원

레시피는 이렇다. 절대로 마이너스가 안 되도록 절반은 적금에 넣고 나머지 금액을 주식형 또는 채권형 적립식 펀드에 나누어 넣는 것이다. 주식형이 수익 면에서 좋을 수 있지만 급상승, 급하락의 위험이 있기에 채권형 펀드도 함께 하면 좋다. 4년만 눈 딱 감고 고생하면 거금 5,000만원을 모을 수 있다.

혹시 이 포스팅을 보시는 분들 중에서는 “어이, 이 양반아. 집 사는 방법을 이야기하는 데 왜 자꾸 금융상품을 이야기하느냐”고 하실 수도 있다. 그런데 어쪄랴. 도움 받지 않고 내 힘으로 집을 마련하려면 이렇게 해야 하는 걸.

새집과 헌집을 마련하는 방법

자, 총알은 준비되었다. 적당한 집을 골라 발사(?)하기만 하면 된다. 발사하는 방법은 딱 한 가지만 있는 것이 아니라 몇 가지가 있다. 가장 크게는 동네 부동산 공인중개사무소를 방문하여 급매나 싸게 나온 곳을 알려달라고 미리 기름칠(?)을 하다가 좋은 물건이 나오면 계약하는 방법이고 나머지는 부동산 사장님들의 도움 없이 스스로 물건을 찾는 방법이다. 아래에는 각각 새집과 헌집을 현명하게 사는 방법에 대해 이야기 보따리를 풀어보았다.

방법 1. 신규 아파트 분양

이 방법은 집값의 30~40%가 준비되면 사용할 수 있는 방법이다. 예를 들어 아파트 분양 가격이 3억 원인 경우 대략 1억 원~1억2000만 원이 있으면 된다는 것이다. Mr. LG블로거 씨가 3억 원 상당의 아파트를 분양 받는다고 하면 아래와 같이 준비하면 된다.

계약금(10%) – 3,000만 원(어랏! 5,000만 원 모았는데 2,000만 원이 남는다.)

중도금(60%) – 1억8000만 원(대부분 중도금은 무이자로 해주는 경우가 많다.)

잔금(30%) – 9000만 원(가장 어려운 부분이다.)

계약금은 모아두었으니 문제가 없고, 중도금도 (알아서) 무이자 대출을 받을 수 있으니 나중에 입주하고 나서 유이자로 전환되면 이자만 내면 된다. 가장 어려운 부분이 바로 잔금인데, 9,000만 원 중에서 아까 남은 2,000만 원을 제하면 7,000만 원이 필요하다. 5,000만 원을 모으면서 쌓은 노하우를 발휘해서 분양 받고 3년 이내에 7,000만 원을 모아야 한다. 그러나 두려워 마시라. 노하우도 있고 그 동안 회사에서 직급이 올라서 월급도 더 많아졌다. 도박, 마약, 불륜 등의 허튼짓(?)만 안 하면 충분히 도전해 봄직하다.

명품백, 수입차보다는 새집!

계약금을 모으는 동안 만능통장을 통해 청약 1순위가 되었으니 무서울 것이 없다. 앞으로 뿌리 내리고 살 동네라면 신규 아파트를 분양 받아 명품백, 수입차보다 비싼 ‘신상’ 아파트를 내 명의로 등록해 보자.

선착순 분양 꿀팁!

가끔 길을 가면 ‘선착순 분양’ 또는 ‘선착순 동호수 지정’ 등의 아파트 분양 홍보 문구를 발견하게 되는데, 한 마디로 미분양이라는 뜻이다. 아파트가 미분양이 되면 그 이후로는 청약 순위와 상관없이 즉, 청약통장 보유 여부와 상관없이 무조건 계약금을 들고 오는 분들부터 고객님으로 모시게 된다. 그래서 아름답게(?) 선착순 분양 등으로 포장하는 것이다. 혹시 마음에 두고 있는 지역이 있는데 선착순 분양을 한다면 그것만큼 감사한 일이 없을 것이다.

여기서 꿀팁. 아파트가 미분양 됐을 때 건설사들이 어떤 순서로 이벤트를 벌이는지 알아보면,

1단계: 중도금을 무이자로 해준다.

2단계: 발코니 무료 확장

3단계: 계약금 500만 원 또는 1,000만 원

4단계: 최후의 수단 – 분양가 할인

5단계: 전세로 살아보시고 나중에 결정하세요

이런 순서로 진행된다. 물론 건설사 사장님이 화통하신 분인 경우 처음부터 3단계, 4단계의 혜택까지 한꺼번에 제공하는 경우가 있기도 하다. 자, 발코니 무료확장이 눈에 보인다면? 현재 2단계 진행 중인 것으로 이해하자. 혹시 더 기다린다면 4, 5단계까지 기대해 볼 수 있을 것이다(물론 그 전에 다 분양이 될 수도 있다).

 방법 2.경매로 내 집 마련

부동산 경매는 나라에서 부동산 중개를 해주는 제도다. 게다가 대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에 가면 상세한 정보를 얻을 수도 있다. 혹시라도 경매에 나온 집이 주인 (a.k.a 낙찰자)를 못 찾는다면 그 다음 경매에서는 기존 가격 대비 20%를 추가 할인해준다. 거기서 또 안 되면? 또 20% 할인. 그래서 1억 원의 집이 한차례 불발(유찰)되면 다음 번에는 8,000만 원에서 경매가 시작되고 또 거기서 유찰되면 6,400만 원에서 경매가 시작된다. 나라에서 알아서 핫세일을 마구 해주는 것이다. 일부 백화점등에서 세일하기 전에 가격을 엄청 올려놓고 할인해 주겠다고 눈속임하는 것과는 차원이 다르다.

예를 들어보자. 대법원 경매 정보를 들어가서 우리나라에서 제일 비싼 동네인 서울 강남구를 검색해보니 아래와 같았다. 두 번째 칸을 보자. 그 유명한 주상복합인 타워팰리스다.

직장인 재테크 부동산편

나라에서 평가한 이 집의 가격은 40억 원. 그런데 2회 유찰되어 다음 번에는 최저 가격을 25억6천만원에서 시작한다고 나와있다. 물론 우리나라는 자본주의 국가이므로 누군가 남들이 27억 원이나 28억 원으로 경매에 입찰할 때, ‘26억이 뭐냐. 난 50억 원 쓰겠다’고 해도 된다. 그럼 그 사람이 낙찰된다.

이런 식의 자료 정리가 행정을 담당하는 공무원들의 전문적인 손길을 거쳐 예쁘게 정리되어 매일 매일 신상품이 쏟아져 나오게 된다. 원하는 아파트를 발견하게 되면 자세히 검토해 보는 것도 나쁘지 않다. 그런데 여기서 미신 하나. 경매로 산 집은 경매로 팔린다는 근거 없는 믿음이 사람들에게 퍼져있다. 그 미신을 극복한다면 경매로 내 집 마련하는 것은 분명 좋은 방법이다. 그리고 경락대출이라 하여 낙찰금액의 75%, 심한 곳은 80%까지 대출을 해주는 곳이 있으니 그 점도 참고하면 좋다.

경매 낙찰 꿀팁!

요새는 사람들이 부동산 경매를 많이 공부해서 괜찮은 집이 경매로 나왔다고 해도 처음에 달려들지는 않는다. 적어도 두 번 유찰되어 세 번째 경매가 진행될 때 전쟁터에 나가는 군인처럼 비장한 마음으로 경매장에 들어가게 되는데, 이것이 바로 포인트다.

괜찮은 집은 세 번째 경매에서는 사람들이 너무 몰린다는 것. 다시 말하면 내가 보기에도 좋고 남들이 보기에도 좋은 집이라면 낙찰 받겠다고 하는 경쟁자가 많아져서 나도 모르게 조급한 마음에, 그리고 지기 싫은(?) 마음에 생각보다 높은 금액을 쓰는 경우가 생긴다. 2억 생각하고 갔는데, 분위기를 보니 여기저기서 2억2천, 2억4천… 이렇게 이야기가 들린다면 나는 2억6,000 정도는 써주어야 승자가 될 수 있을 것 같은데 이게 바로 승자의 저주다. 상처뿐인 영광을 입게 되는 것이다. 이런 저주를 피하기 위해서는 마음에 드는 집이라면 한 번은 가볍게 패스해주시고 두 번째 경매가 시작될 때를 노려야 한다.

이상으로 월급으로 내 집 장만하는 방법을 살펴보았다. 한번 더 정리해 보면 다음과 같다.

1. 만능통장(주택청약종합저축)을 만들자!

2. 연복리 적금, 적립식 펀드, 하이브리드 통장 등을 이용하여 종자돈 5,000만 원을 모으자!

3. 신규 아파트를 분양 받을 때는 미분양 아파트의 혜택을 노려라!

4. 부동산 경매를 활용하라!

부동산 시장이 불안정한 요즘에는 부동산 장만을 포기하고 차라리 자동차나 사치품에 돈을 쓰며 현재를 즐기려는 젊은이들이 늘고 있다. “출산율이 낮아지고 있으니 조만간 집이 남아돌 것이다”, “베이비붐 세대가 은퇴하고 나면 현금이 필요해서 집을 팔려고 할 테니 집값이 떨어질 것이다”라는 말도 돈다. 과연 그럴까?

이것만 기억하자. 인구 수는 줄지만 가구 수는 오히려 늘고 있다는 사실, 그리고 내 집 마련이 주는 심리적 안정을 무시할 수 없다는 사실. 첫 월급부터 주택청약통장을 만드는 사람과 그런 것 없이 멋진 자동차에 기름을 꽉꽉 채워서 다니는 사람은 지금 당장 차이가 없어 보여도 나이 들면 생활에서 차이가 날 수밖에 없다. 누구는 새로 산 집에 인테리어를 하느라 펀드를 환매하는데, 누구는 집주인이 올려달라는 전세금을 마련하느라 펀드를 환매하게 될 수도 있다.

외부 필진 칼럼은 본 블로그의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

우용표 프로필

더코칭&컴퍼니 대표로 기업체 임직원 대상 직무능력과 재테크 관련 강연과 집필 활동을 하고 있습니다. 대한민국 직장인들이 어떻게 하면 월급만으로 부자가 될 수 있는지 고민하며 <마흔살 재테크 상식사전>, <월급쟁이 재테크 상식사전>, <신입사원 상식사전> 등의 책을 펴낸 제테크 전문가입니다.