[재테크 잘하는 직장인] #9. 부동산 거래할 때 주의해야 할 점 – LG그룹 공식 블로그
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[재테크 잘하는 직장인] #9. 부동산 거래할 때 주의해야 할 점

작성일2016-02-19 오후 3:57

세상 모든 사람이 당신처럼 ‘법 없이도 살 수 있는 착한 사람’이라면 얼마나 좋겠는가? 그런데 불행하게도 세상에는 ‘눈감으면 코를 베어가려는 무서운 사람들’이 가득하다. 특히 부동산에 있어서는 더욱 그렇다. 누가 무슨 짓을 해서 억울한 피해자가 생겼다느니, 누가 해외로 도주했다느니 하는 종류의 뉴스를 볼 때마다 불안해질 수 밖에 없다. 그 나쁜 사람들은 상대방이 ‘초보’ 또는 ‘호구’라고 판단되면 하이에나처럼 달려든다.

이제 부동산 거래에 있어 주의해야 할 몇 가지 사항을 살펴보고 우리 모두 ‘억울한 피해자’가 되지 않는 방법을 찾아보기로 하자. 바쁘더라도 아래의 내용은 꼼꼼하게 확인해 보기 바란다. 부동산 거래는 한 번에 몇 년치 이상의 연봉이 오가는 거래 아니던가.

1. 공통사항

부동산 거래는 일반적으로 매매, 전세, 월세 그리고 반전세의 3.5가지로 구분된다. 크게 보면 매매와 임대 이렇게 나뉘기도 한다. 형태는 몇 가지가 있지만 부동산 거래 또한 파는 사람과 사는 사람의 계약으로 보면 단순하다. 이 때 위험 관리는 모두 ‘사는 사람’의 몫이다. 돈을 받는 사람 입장에서는 위험할 것이 전혀 없으니까. 혹시 거래가 잘못되면 “미안해. 돌려줄게!”라고 하면 그만이다. 아래에는 대표적인 3개의 거래형태(매매/전세/월세)에 공통적으로 적용되는 주의사항들이다.

거래 대상이 진짜 집주인인지 확인하자
진짜 집주인이 아닌 경우는 크게 3가지로 나뉜다. 첫째, 완전히 상관없는 사람이 ‘나 집주인입니다’라고 하는 경우, 둘째는 실제 집주인의 남편이나 와이프가 ‘나 집주인 가족입니다’ 하는 경우다. 마지막으로는 부동산 사장님이 ‘이거 집주인한테 위임 받아서 진행 하는 겁니다’라는 이야기를 하는 경우도 있다. (진짜 집주인한테 위임 받아서 거래를 할 확률은 미국의 파워볼 당첨확률(번개 300번 맞을 확률)과 비슷하다.) 내 앞에 앉아있는 사람이 진짜 집주인인지 감별해내는 것이 가장 기본적인 첫걸음이다.

① 완전히 상관없는 사람 감별법
Step1. 부동산등기사항증명서(등기부등본) 최신판을 구한다.
어떻게? 대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)를 방문하면 된다.

대법원인터넷등기소

대법원인터넷등기소 홈페이지

가운데 메뉴 중에서 부동산등기 > 발급하기를 누른 다음 원하는 주소를 입력하여 발급받는다.(비용 1,000원) 문서를 열어보면 크게 3가지 파트가 있는데 우리가 확인해야 할 것은 ‘갑구(소유권에 관한 사항)’이다. 지금의 진짜 주인이 누구인지 ‘갑구’를 보면 주민번호 앞자리와 성별까지 알 수 있기 때문이다.

TIP. 부동산등기사항(등기부) 보는 법


부동산등기사항 증명서

부동산등기사항(등기부) 보는 법

표제부
소재지, 면적, 용도, 구조 등이 변경된 순서대로 기재
갑구
소유권에 관한 사항이 접수된 날짜순으로 기재
을구
소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재  저당권, 전세권 등

부동산 거래는 등기부 상에 내용이 기재되어야만 법적 효력이 발생한다. 표제부를 통해서는 건물이 서울시 은평구에 소재하고 있으며, 시멘트로 지은 단층 주택이고, 넓이가 85㎡라는 사실과 이 건물에 대해 처음 등기가 신청된 날짜가 1993년 3월 5일이라는 것을 알 수 있다. 갑구에서는 건물을 현재 소유자가 서울에 거주하는 김갑동 씨라는 것을 확인할 수 있다. 을구에서는 소유자인 김갑동 씨가 이갑동 씨에게 집을 담보로 600만 원을 빌릴 것을 알 수 있다. 김갑동 씨와 전세 계약을 맺을 예정이라면 혹시라도 집이 경매에 넘어갈 때 600만 원을 제하고도 전세 보증금을 돌려받을 수 있을지 신중하게 따져보아야 한다. (출처: ZUM 학습백과)

Step2. 집주인이라 주장하는 사람의 신분증을 스캔해 보자.
세상이 무서워져서 신분증까지 위조되는 세상이다. 다행히도 스마트폰으로 앉은 그 자리에서 신분증이 진짜인지 위조된 것인지 확인할 수 있는 서비스를 받을 수 있다. 어떻게? ‘민원24’라는 앱으로 가능하다.

민원24

언제 어디서나 ‘민원 24’

민원 24

언제 어디서나 ‘민원 24’

방법도 간단하다. 실례를 무릅쓰자. 신분증 확인해 보겠다고 정중하게 요청해보는 것이다. “혹시 나 지금 못 믿어서 지금 민증 검사하는 거야?”라는 반응이 나온다면 가짜 집주인 확률 95% 이상이다. 정상적인 경우라면 “여기요”라고 할 것이기 때문이다.

신분증에 나와있는 항목 몇 개를 입력하면 마치 병아리 감별사가 암/수를 구별하듯 순식간에 신분증의 진품, 가품 여부를 알려준다. 이렇게 2가지 과정을 통해 집주인이 진품(?)이라는 것이 확인되면 그때부터는 일단 안심해도 된다.

② 집주인 가족이라고 하는 경우
난감한 경우다. 집주인은 진짜인데 지금 내 앞에 있는 사람은 본인이 아닌 가족이기 때문이다. 이럴 땐 독해지자. 그 사람은 진짜가 아니다. 돌아서야 한다. 아무리 집이 좋고 아까워도 어쩔 수 없다. 참고로 이렇게 거래한 계약은 무효가 된다. 싸게 잘 샀다고 좋아하더라도 산 사람은 소유자가 될 수 없다. 이 때 나라에 바친 등록세는 환불 받을 수 있을까? 절대 없다.

아무리 부모.자식, 부부, 형제라 해도 서류에 찍힌 그 이름이 아니면 부동산 거래를 하지 말아야 한다. 본인이 아니기 때문이다. 논리적으로 접근하면 이유가 더욱 명확해진다. 집주인이 피치 못할 사정으로 못나왔을 수도 있지만 집주인 모르게 그 가족이 당신 앞에 앉아있을 확률도 높다. 실제 사례들을 보면, 남편 몰래 아내가 집을 팔아 돈을 받은 다음 잠적하거나 자식이 부모 명의의 집을 처분하는 경우가 종종 있다. 법적으로 돈을 다시 돌려받을 수는 있지만 진짜 집주인은 ‘내가 판 것도 아닌데 왜 나한테 달라고 해?’, 가짜 집주인은 ‘돌려줄 돈 다 쓰고 없어. 당장 먹고 죽을(?)돈도 없어’ 부동산 사장님은 ‘내가 무슨 죄가 있습니까. 가족이니 서로 합의된 줄 알았죠.’라고 할 것이 뻔하기 때문에 우리만 피곤해진다.

인감도장 가져오고 가족관계 증명서 가져와서 “다 합의된 겁니다”라고 이야기해도 마음 약해지지 말자. 그 집은 당신의 것이 아니기 때문이다. 누군가 순진하고 무지한 다른 피해자의 것이다. (이래서 아는게 힘이라고들 하는 것 같다)

③ 부동산 사장님이 중간에서 장난(?)치는 경우
‘인자하게 생기신 부동산 사장님께서 “허, 집주인한테 위임장 받아서 진행하는 거래입니다”라고 해도 절대 믿지 마라. 가족이 나와도 안 되는 판에 부동산 사장님? 안될 말이다. 부동산 사장님들은 무조건 거래가 성사되어야 수수료를 받아 생계를 이어나가시는 분들이다. 무슨 말을 못하겠는가?


부동산 사장님과 거래하지 말아야 할 또 한가지 이유가 있다. 위임을 받을 때엔 미리 ‘범위’가 정해지기 때문이다. 물건값을 깎고 싶다면 진짜 집주인을 만나서 설득도 해보고 협박/읍소도 해봐야 하지 않겠는가? 하지만 부동산 사장님은 그럴 권한이 없다. 우리는 모두 잘 알지 않나. 책임 없는 사람과 대화하는 것은 대단히 피곤하고 생산성이 떨어진다.

혹시 자신의 계좌로 돈을 보내면 집주인에게 전달하겠다는 너무나도 과감하고 부동산 사장님이시라면? 오차범위 1.25% 이내에서 잠적 예정자라 보면 된다.

집이 진짜 집인지 확인하자
집이 집이 아닌 경우가 가끔 있다. 가장 흔한 경우는 바로 ‘집이 경매에 넘어갔어요’ 하는 경우다. 전세나 월세로 집을 얻었는데 살다가 중간에 집주인이 바뀐다. 집주인만 바뀌면 문제가 아닌데, 나도 나가야 한다. 집이 더 이상 집이 아니게 되는 것이다.

이렇게 집이 경매로 넘어갈 위험을 줄이려면 집주인이 빚을 너무 많이 쓰고 있지 않은지를 살펴봐야 한다. 앞서 이야기되었던 ‘부동산 등기사항 증명서’를 보면 ‘을구’라는 부분에 집주인이 이 집을 담보로 얼마나 빚을 지고 있는지 나온다. XX은행 채권최고액 1억3,000만 원. 이렇게 적혀있다면 집주인은 1억 원을 은행에서 빌렸다고 보면 된다. (참고로 채권최고액을 기재할 때엔 30%를 더해서 적는다.) 전세로 들어가는 경우라면 ‘집주인님은 내 전세금을 받아서 빚을 갚아야 합니다’ 라고 부동산계약서에 기록하는 것이 좋다.

그리고 지금은 집을 담보로 빚이 없지만 내가 입주한 다음에 집주인이 빚을 새로 받을지도 모르니 특히 전세로 입주하는 경우라면 ‘계약일인 오늘 이후에는 집을 담보 잡아서 대출 안 받는 것으로 합니다’라는 내용을 부동산 계약서에 넣어야 한다. 나쁜 집주인들이 전세 계약 다음날 은행에서 대출받는 경우가 가끔 있다. 전세 계약에서 실제 입주까지 1개월 정도의 간격이 있기 때문에 이를 악용하는 것이다. 서류상으로는 은행에서 돈을 먼저 빌려주고 그 다음에 내가 입주하는 것으로 처리되므로 집이 경매로 넘어가면 100% 무조건 손해 보게 되어 있다. 억울한 피해자가 되지 말자. 부동산 계약서에 딱 한 줄만 더 넣으면 된다.

참고로 최우선변제권이라는 것이 있다. 이렇게 나쁜 집주인 때문에 손해 보는 일이 없도록 법적으로 일정한 기준을 정해놓고 우선적으로 보호해주는 것을 말한다. 아래의 표를 보자. 그간 몇 번의 개정을 거쳐 현재 기준으로는 2014년 1월 1일 버전이 적용되고 있다.

최우선변제권 범위와 최우선변제 금액

시행시기 서울시 수도권·과밀억제권역 광역시 등 그 밖의 지역
2001년 9월 15일 소액임차인 기준 4000만 원 이하 4000만 원 이하 3500만 원 이하 3000만 원 이하
최우선변제금액 최대 1600만 원 최대 1600만 원 최대 1400만 원 최대 1200만 원
2008년 8월 21일 소액임차인 기준 6000만 원 이하 6000만원 이하 5000만 원 이하 4000만 원 이하
최우선변제금액 최대 2000만 원 최대 2000만 원 최대 1700만 원 최대 1400만 원
2010년 7월 26일 소액임차인 기준 7500만 원 이하 6500만 원 이하 5500만 원 이하 4000만 원 이하
최우선변제금액 최대 2500만 원 최대 2200만 원 최대 1900만 원 최대 1400만 원
2014년 1월 1일 소액임차인 기준 9500만 원 이하 8000만 원 이하 6000만 원 이하 4500만 원 이하
최우선변제금액 최대 3200만 원 초대 2700만 원 최대 2000만 원 최대 1500만원

서울에서 2014년 1월 1일 이후로 전입신고를 한 전셋집인데, 전세 금액이 9,500만 원 이하인 경우 집이 경매로 넘어가게 되면 우선적으로 3,200만 원은 돌려받을 수 있게 해주고 있다. (나머지 금액인 대략 6300만 원은 어떻게 되냐고? 경매 절차가 진행되는 결과에 따라 정산을 받는데 내 전세금을 100% 다 돌려받지 못하고 일부만 받게 될 확률이 아주 높다. 법이 모든 것을 해결해주진 못한다. 내가 정신차려야 하는 이유다.)

공인중개사 사장님을 끼고 거래하자
스마트폰의 보급과 함께 부동산 관련해서도 각종 앱이 잘 발달되어 있다. 인터넷 포털싸이트에도 ‘확인매물’이라는 태그가 붙은 부동산 정보가 많다. 그래서 해외에서 물건을 직구하듯 부동산도 집주인을 직접 찾아가서 ‘직거래’하고 싶으실 텐데 위험할 수 있다.


가급적 부동산은 공인중개사 사장님을 끼고 거래하자. 그 분들이 무조건 믿을 만하고 신뢰가 가기 때문이 아니다. 만일의 경우 일이 잘못되면 그 분들에게 책임을 물을 수 있기 때문이다. 부동산 중개업소는 거래가 잘못되는 경우를 대비해서 필수로 (옵션 아님) 보험에 들어야 한다. 그렇기 때문에 보험에 든다는 마음으로 부동산 중개업소에서 부동산 거래를 하자. 이때 주의할 것이 있으니 바로 부동산 사장님이 함께 있는 자리에서 확인 도장을 찍어야 한다는 점이다. 일명 중개업소 사장님 없이 ‘실장님’이라 불리는 사람만 있는 상태에서 진행한 거래가 잘못되면 중개업소 사장님은 “그 분 그만뒀어요. 나는 모르는 일입니다”라고 잡아뗄 수도 있다. 부동산 중개업소에 가면 꼭 외치도록 하자. “사장 나오라 그래!”

2. 개별사항

집주인이 진짜 집주인인지 확인하고 집이 경매로 넘어가지 않도록 조치했다면 90% 이상은 안심해도 좋다. 이제 조금만 더 조심하면 100% 안심할 수 있는 단계가 된다. 부동산의 거래 형태에 따라 조심할 사항을 알아보자

매매의 경우 -입금계좌는 반드시 집주인 명의여야 한다.
“명의는 제 명의지만 실제로는 저희 남편/아내 것이라 그쪽으로 송금해주세요.”라는 이야기를 듣는 경우가 있다. 안 된다. 무조건 입금계좌는 반드시 집주인 본인의 계좌여야 한다. 부동산 거래는 일반적으로 계약금-중도금-잔금 순으로 돈이 거래되는데, 상대방 측에서 “그 동안 집값이 올라서 계약을 파기해야겠습니다.”라고 하는 경우가 아주 가끔 있다. 특히 부동산 가격이 오르는 상황에서 이런 경우가 많은데, 양심적인 집주인이라면 “계약내용에 따라 계약금을 2배로 돌려드리고 계약파기 합시다.”라고 하겠지만, 그렇지 않은 나쁜 집주인이라면 “내가 받은 것도 아닌데 왜 계약금을 2배로 돌려주어야 함?”이라거나 “우리 남편/와이프가 맘대로 계약한 것이니 난 모름” 이렇게 오리발을 내밀수도 있다.

복잡한 상황을 피하는 최선의 방법은 바로 돈이 거래되는 계좌를 거래 상대방 본인의 계좌로 한다는 것. 이것만 지켜도 어느 정도 안심할 수 있다.

전세의 경우 – 집 상태를 확인하고 들어가자
워낙 전세가 귀한 몸이시라 전세로 집이 나오면 무조건 “감사합니다. 들어갈게요.”라고 해야 하는 상황이기는 하지만 그래도 확인할 것은 확인해야 한다. 기본적인 채광이나 생활환경 등은 집을 한번 둘러보면 알 수 있는데 가끔 분쟁의 원인이 되는 것이 있으니 바로 ‘수리비’에 대한 부분이다.

법은 집주인에게 세입자가 그 집을 이용할 수 있도록 해야 할 의무가 있고 세입자가 집의 유지를 위해 필수적인 비용(필요비)을 지출한 경우 집주인에게 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 또한 유익비라는 것이 있어 세입자가 집의 가치를 현저히 높인 경우 집주인이 세입자가 지출한 금액이나 증가시킨 가치를 상환해야 한다고 한다. 문제는 법이 그렇게 되어 있다 해도 “난 그런 거 몰라!” 하면서 버티는 집주인들이다. 당장 보일러가 고장나서 고쳐야 하는데 “뭘 어떻게 관리했느냐?”는 식으로 나오는 집주인들도 있고 집이 노후되어 하수관이 고장났는데 “얼마나 험하게 썼기에 그러냐?”는 집주인들도 있다.

집 상태를 확인하라는 것은 집이 고장 날 가능성을 미리 점검해 보고, 전세 계약을 할 때 미리 관련 내용을 적어야 한다는 것이다. 한 줄만 넣자. 필요비는 임대인 부담, 유익비는 임대인과 임차인 협의 후 결정한다. 이렇게만 넣으면 된다. 일반적으로 정리된 수리비의 부담 범위는 아래와 같다.

– 필요비 (집주인에게 청구가능):수도/보일러/전기시설 수리비
– 유익비 (집주인과 사전 협의 필수): 방범창/이중창 설치 및 증축, 리모델링

군인들은 선조치 후보고를 하면 칭찬받는다. 하지만 집에 있어서는 절대 선조치하면 안 된다. 선보고 후조치다. 우선 집주인에게 연락해서 “여기 고장났어요.”라고 이야기한 다음 “알아서 수리하시고 영수증 보내주세요.”라는 확답을 얻은 다음 움직여야 한다. “형광등 고장났어요. 와서 고쳐주세요”라고는 하지 말자. 소모품은 당연히 거주하는 사람이 비용을 부담해야 하는 것이니까.

예를 들어보자. 곰팡이나 습기 때문에 옷장이 상하고 옷도 상하고 마음도 상한 경우가 있다. 이때 집주인에게 손해본 금액을 청구할 수 있을까 ? 판결에 의하면 집주인에게 ‘통지’를 한 경우에 한해 집주인이 책임을 진다고 한다.

월세의 경우 – 월세공제 받을 수 있는지 확인 필요
나라에서는 연간 750만 원의 월세에 대해 10%인 75만 원까지 연말정산때 돌려주고 있다. 그렇기 때문에 내가 월세를 내는 집이 월세공제를 받을 수 있는 집인지 확인할 필요가 있다. 일반적인 오피스텔이나 원룸인 경우라면 상관없지만 고시원, 고시텔이라면 이야기가 달라진다. 고시원에 내는 월세는 공제를 못 받는다.

혹시 월세공제를 받을 수 있는 집이기는 한데, 집주인이 “월세 신고 안 하는 조건입니다.”라고 하는 경우가 있다. 집주인이 세금 내기 싫어서 그러는 것인데, 신경 쓸 것 없다. 월세로 사는 동안은 집주인의 조건대로 신고 안 한 다음 이사 가서, 월세 계약서만 있으면 5년 이내의 기간 중에 국세청 홈페이지에 접속해서 ‘경정청구’를 통해 “저 월세 공제해주세요.”라고 신고하고 조치 받을 수 있다. 해당 집의 집주인에게 뒤늦게 전달되는 세금납부서는 보너스다.

외부 필진 칼럼은 본 블로그의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

우용표 프로필

더코칭&컴퍼니 대표로 기업체 임직원 대상 직무능력과 재테크 관련 강연과 집필 활동을 하고 있습니다. 대한민국 직장인들이 어떻게 하면 월급만으로 부자가 될 수 있는지 고민하며 <마흔살 재테크 상식사전>, <월급쟁이 재테크 상식사전>, <신입사원 상식사전> 등의 책을 펴낸 제테크 전문가입니다.